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对于东莞楼市,我是这么看的 ... 房产

房产     来源:网络     发布:2021-06-16 16:05:07     手机版

  

  先说个题外话。

  广州那边一个疫情下来,东莞开启了应对模式,全城核酸检测,接种二剂疫苗。

  众多医护人员坚守一线,防控工作取得重大成果,楼哥感谢他们的付出。

  端午期间,有不少读者前来咨询,土拍新规是不是意味着地价和房价都要跌。同时也有大佬发话,押注房价永远不跌的人最终会付出沉重代价。

  这一期,我们来探讨东莞楼市现状以及未来房价走向。

  01 一通组合拳,新房价量齐跌

  “莞六条”楼市新政出台前的1月,东莞新建洋房网签均价为29242元/㎡,别墅网签均价为32886元/㎡。

  而到了4月份(截止发文,5月数据未出),两项数据齐跌。

  4月份东莞新建洋房网签均价跌到24179元/㎡,下跌17%,别墅网签均价跌到28180元/㎡,下跌14%。

  新房成交量也在下降,1月成交7768套,4月份只成交了2664套,成交量暴跌66%。

  数据高低很好理解,但楼哥想说的是,读懂数据背后的含义才是关键。

  东莞新房量价齐跌这个事实,放在年初是无法想象的,因为去年东莞房价涨幅排名全国第1。

  去年疫情带来货币大放水,大量热钱以经营贷、消费贷的方式进入房地产,金融去杠杆之后对东莞楼市影响很大。

  另外,去年东莞楼市如此火热,离不开广深投资客的带动,一旦启动限贷限购,投资炒作的浪潮就会退却。

  果不其然,一通组合拳下来,东莞房价终究涨不动了。

  02 二手房价没跌,有议价空间

  接下来聊聊东莞二手房市场,主要特征如下:成交量急降,近半数二手房业务停滞。

  看一组数据,1月份全市二手房网签3523套,但到了4月成交量下降到2449套。

  鉴于深圳二手房指导价的影响,有买家相信东莞会出台类似政策。

  更多的买家持客观态度,没有太大期望房价会暴跌,只是观望情绪加重。

  相对去年业主则更加人性化,有那么一丢丢议价空间,但价格不会退让太多。

  首先,中心城区的二手房价依旧坚挺,网上炒作的南城二手房价降价100万,只是针对特定房源,属于极少数案例。

  有些地段一般楼龄老的房子有小几万议价空间,而楼层朝向采光好的房源,价格和年初一模一样。

  比如景湖春晓的一套房子,读者委托楼哥做成交,但看到好多人看房,担心卖便宜,就放弃不卖了。

  松山湖大部分楼盘报价逆势上涨,比如万科虹溪诺雅,年初很多3房挂牌只有5、6万/㎡,但最新成交的均价已经超过7万/㎡。

  寮步、大岭山、大朗依然维持稳定,只是去化周期久了。

  临深板块,由于深圳客户离场,虽说片区楼市客户没有那么多了,但塘厦、凤岗的价格也没有降太多。

  至于水乡、东部产业园片区,那些去年本来就没涨多少的镇街,现在不可能会降价的,事实的确如此。

  比如麻涌、洪梅、中堂稍微好一点的房源都卖到2万/㎡以上,条件差点的房源成交均价在1.8-1.9万左右。

  03 大佬的警告,要正确解读

  前几天,中国银保监会主席发话:

  “普通个人投资者参与其中,无异于变相赌博,损失的结果早已注定。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

  楼哥发现,这番话被很多人过度解读了,以为楼市要完蛋。

  毕竟房地产是国家经济的重要支柱,牵一发而动全身,只能按部就班调整优化。

  其实大佬这番话主要针对那些炒作外汇、黄金及其他金融衍生品的投机炒作者。

  只是很多朋友忍不住对号入座,以为大佬说的就是你、所在的城市、想买的楼盘、居住的房子。

  不可否认,大佬这番话带有预警作用,给大家打好预防针,房价不会一直涨,炒房者不要再乱来了。

  04 楼哥点评

  目前东莞横盘迹象很明显了,上涨到位的区域正逐渐熄火,还没涨完的区域也不会有多少上涨空间,这是调控升级落地的结果。

  也就是说,去年那种躺着都能涨的行情几乎不会再现了。

  除此之外,还要注意东莞的房贷利率在涨。

  各大银行首套利率普遍涨到5.65%,二套在5.75-5.85%之间,农业银行甚至涨到6.05%。

  反过来想,东莞经历了政策和金融双层调控,但好的房子不愁卖,房价依然处在高位。

  这说明东莞购买力始终旺盛,供需不平衡的基本面没有变。

  楼哥长期在一线进出,我的观点是,后续东莞的房价会相对稳定,不会出现断崖式下滑,但也没有短期反弹的可能性。

  楼哥鼓励大家在东莞置业,应该以自住投资兼顾为出发点,如果做不到中长期持有这一点的,如果要想短炒赚钱,那么还是打道回府。

标签:东莞 房价 二手 大佬 二手房

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